Słowniczek:
- Nieruchomość obciążona – nieruchomość, na której ustanowiona została służebność
- Nieruchomość władnąca – nieruchomość, na rzecz której ustanowiona została służebność; nieruchomość, która korzysta ze służebności
Czym jest służebność gruntowa?
Na gruncie aktualnego stanu prawnego mamy do czynienia z trzema możliwymi rodzajami służebności. Są to: służebność gruntowa, osobista i służebność przesyłu. W praktyce wskazuje się też na istnienie służebności drogi koniecznej, która może zostać stworzona jako rodzaj służebności gruntowej lub osobistej.
Służebność gruntowa jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża prawo własności do nieruchomości, na której jest ustanawiana. Jest to np. dojazd do jednej nieruchomości przez inną, opieranie muru o mur sąsiada, korzystanie z sąsiedniej studni.
Służebność gruntowa zawiera w swojej treści:
- Zakaz dokonywania przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych czynności;
- Ograniczenie działań właściciela nieruchomości obciążonej;
- Upoważnienie właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z nieruchomości obciążonej.
Służebność gruntowa może przybrać różne postaci (art. 285 § 1k.c.):
- Służebności czynnej – dot. korzystania z nieruchomości obciążonej. Właściciel nieruchomości władnącej (osoba której przyznano służebność) może w oznaczonym zakresie (stopniu w jakim możemy korzystać z innej nieruchomości) korzystać z nieruchomości obciążonej służebnością.
- Służebności biernej – określa działania, których nie może podejmować właściciel nieruchomości obciążonej, ponieważ mogłyby utrudnić korzystanie z nieruchomości władnącej. Ma on ograniczoną możliwość dokonywania na swojej nieruchomości określonych działań np. sadzenia określonych upraw.
Powstanie, czyli tzw. ustanowienie służebności gruntowej, jest możliwe jeśli nie będzie utrudniało korzystania z nieruchomości obciążonej. Do jej powstania może dojść na podstawie:
- Umowy między właścicielami nieruchomości;
- Zasiedzenia;
- Orzeczenia sądu;
- Decyzji administracyjnej;
- Ugody sądowej.
Wygaśnięcie służebności gruntowej:
- Po 10 latach niewykonywania (czyli niekorzystania z niej) służebność gruntowa wygasa.
- Właściciel nieruchomości władnącej może zrzec się praw do korzystania z cudzej nieruchomości.
- Zachodzi konfuzja, czyli połączenie prawa do służebności i prawa do nieruchomości obciążonej w rękach jednego właściciela. Np. właściciel nieruchomości władnącej staje się właścicielem nieruchomości obciążonej.
- Upływa termin przyznania służebności gruntowej, który był oznaczony w umowie.
Zniesienie służebności gruntowej:
Zniesienie służebności gruntowej może nastąpić na podstawie przypadków określonych w ustawie.
- Za wynagrodzeniem, gdy w wyniku zmiany stosunków służebność stała się szczególnie uciążliwa, a nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
- Bez wynagrodzenia może żądać właściciel nieruchomości obciążonej gdy służebność straciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie.
Różnica między wygaśnięciem, a zniesieniem służebności polega na porozumieniu między stronami. Przy wygaśnięciu ono występuje, a przy zniesieniu nie.
Co jeszcze powinieneś wiedzieć?
- Zasadą jest, że służebność powinna być wykorzystywana tak aby w jak najmniejszym stopniu utrudniało korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288 k.c.).
- Obowiązkiem utrzymywania urządzeń potrzebnych do realizowania służebności obciążony jest właściciel nieruchomości władnącej, chyba że strony umówią się inaczej.
- Zgodnie z art. 285 § 2 k.c. służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
- Każda poważniejsza zmiana zakresu i sposobu wykonywania służebności może zostać dokonana na mocy umowy stron.
- Czasem treść służebności może zostać zmieniona na podstawie decyzji administracyjnej.
- Jeśli po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub wykonywania służebności, chyba że taka zmiana spowodowałaby duży uszczerbek dla nieruchomości władnącej.
- Sprzedaż obciążonej nieruchomości nie likwiduje służebności.
- Ten rodzaj obciążenia nieruchomości, wpisywany jest do księgi wieczystej. Nie jest to jednak obowiązek.